6月27日，中银证券发布房地产行业第25周周报。
本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。
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核心观点
本周新房成交环比由正转负，同比增速持续下滑；二手房成交同环比均持续为负。43 城新房成交面积为 297.6 万平，环比下降 4.6%，同比下降 55.3%，同比降幅较上周扩大了 10.0个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-16.9%、-7.9%、-7.3%，同比增速分别为-41.8%、-60.8%、-26.8%，同比降幅较上周分别扩大了 13.4、13.1、10.7 个百分点。15 城二手房成交面积为 106.3 万平，环比下降 33.2%，同比下降 32.4%，同比增速较上周下降了 33.9 个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-25.9%、-36.9%、-35.3%，一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为-29.7%、-40.1%、18.2%，同比增速较上周分别下降了 32.4、31.1、82.8 个百分点。
端午假期间新房、二手房成交同比均呈现正增长。2023 年端午假期（2023.6.22-2023.6.24）43 城新房成交面积 75.5 万平，同比增长 4%，较 2021 年同期下降 44%，较 2020 年同期下降 69%；其中一、二、三线城市同比增速分别为 2%、43%、-61%。2023 年端午假期 15 城二手房成交面积 7.31 万平，同比增长 53%，较 2021 年同期下降 13%，较 2020 年同期下降38%；其中一、二、三线城市同比增速分别为 56%、2%、498%。
新房库存面积同环比均有所下降，去化周期环比有所上升，同比有所下降。14 城新房库存面积为 1.01 亿平，环比下降 0.3%，同比下降 2.7%，去化周期为 14.8 个月，环比上升 1.3个月，同比下降 1.2 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为 1.0%、-1.6%、0.0%，同比增速分别为 4.8%、-14.1%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为 11.2、13.1、13.6 个月，环比均上升 0.8 个月；一线城市同比下降 4.1 个月，二、三线城市同比上升 0.6、1.3 个月。
土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为 2361 万平，环比上升 13.5%，同比下降 23.2%；成交总价 679 亿元，环比上升 88.8%，同比上升 54.5%；楼面均价 2878 元/平，环比上升 66.4%，同比上升 101.3%；土地溢价率为 7.00%，环比上升1.3 个百分点，同比上升 4.1 个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均有所下降。 房地产行业国内债券总发行量为 100.9 亿元，同比下降 3.6%，环比下降 17.7%；总偿还量为 50.1 亿元，同比下降 60.3%，环比下降40.6%；净融资额为 50.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 94.9 亿元，同比上升 2.6%，环比上升 25.7%；总偿还量为 26.8 亿元，同比下降 69.2%，环比下降 63.0%；净融资额为68.1 亿元。民企国内债券总发行量为 6.0 亿元；总偿还量为 23.3 亿元；净融资额为-17.3 亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降 4.9pct；相对沪深 300 收益为-2.2%，较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 13.81X，较上周下降 0.68X。北上资金对机械设备、国防军工、电子加仓金额较大，分别为 33.42、19.66、15.30 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为-0.06%），净买入-7.14 亿元（上周净买入-4.69 亿元）
投资建议
6 月 20 日 5 年期以上 LPR 下降 10BP 至 4.2%，这是自 2022 年 8 月以来 LPR 的首次下降。贝壳研究院数据显示，6 月百城首套房贷利率为 4.0%，二套房贷利率为 4.91%，均与上月持平，同比分别回落 42、17BP，平均放款周期为 23 天，与上月持平，维持较快的放款速度。根据计算，30 年商贷、等额本息还款、首套和二套房的首付比例分别为 30%和70%的情况下，此次 LPR 下调后：100 万元总价的房屋，首套和二套分别减少月供 41、18元。我们认为此次 LPR 下调将推动各城市实际房贷利率下降，也利于降低购房成本；但是目前来看，10BP 的下调幅度对于缓解房贷压力起到的作用较为有限，在当前市场信心不足的情况下，能起到的边际增加置业需求的刺激作用也是较弱的；后续仍需政策的进一步调整和引导，以推动购房者预期企稳回升，等到市场信心逐步修复后，房贷利率调整的效果或能更好地发挥。
本周新房、二手房同环比均出现大幅下滑，一方面是受到假期影响，部分城市端午假期的备案数据或有所延迟；另一方面当前市场信心仍然不足、需求仍然偏弱，房企推盘意愿不强，仍需等待政策的发力。
建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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